Ce taxe și impozite trebuie să plătești atunci când vinzi sau cumperi o proprietate

Vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți presupune mai multe costuri decât prețul stabilit între părți. În funcție de situație, apar impozitul datorat la transferul proprietății, taxele notariale, costurile pentru cartea funciară și obligațiile fiscale locale. Valoarea finală diferă în funcție de prețul imobilului, perioada în care vânzătorul l-a deținut și caracteristicile tranzacției.

Este important și cine suportă fiecare cost. Unele obligații revin vânzătorului, în timp ce cumpărătorul achită de regulă costurile legate de autentificarea contractului și înscrierea dreptului de proprietate. Pentru o estimare corectă a bugetului, toate aceste cheltuieli trebuie verificate înainte de semnarea contractului.

Ce impozit plătește vânzătorul unei proprietăți

Una dintre principalele obligații fiscale este impozitul pe venitul obținut din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. În cazul unei persoane fizice, calculul ține cont de perioada în care proprietatea a fost deținută.

Regulile fiscale prevăd în prezent două cote importante. Pentru imobilele deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv se aplică o cotă de 3% asupra valorii tranzacției. Pentru proprietățile deținute mai mult de 3 ani se aplică o cotă de 1%.

De exemplu, dacă o persoană vinde cu 500.000 de lei un apartament pe care l-a cumpărat în urmă cu doi ani, impozitul calculat la această valoare este de 15.000 de lei. Dacă apartamentul a fost deținut mai mult de trei ani, la aceeași valoare impozitul ar fi de 5.000 de lei.

Perioada de deținere poate avea, așadar, un efect important asupra costului vânzării. Înainte de tranzacție merită verificată data de la care se calculează această perioadă, mai ales în situații precum construcțiile noi, moștenirile sau proprietățile dobândite prin alte modalități decât cumpărarea.

Impozitul este calculat și încasat, în mod obișnuit, de notarul public înainte de autentificarea actului. Vânzătorul nu trebuie astfel să facă separat calculele fiscale pentru o tranzacție obișnuită autentificată la notar.

Valoarea înscrisă în contract are un rol important. Dacă prețul declarat de părți este mai mic decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață utilizat de notari, calculul fiscal poate avea la bază valoarea rezultată potrivit regulilor fiscale aplicabile. Din acest motiv, declararea unui preț artificial redus nu reprezintă o metodă sigură pentru diminuarea costurilor.

Înainte de vânzare, proprietarul trebuie să aibă în vedere și situația fiscală locală. Pentru imobilul înstrăinat, impozitul local datorat pentru anul respectiv trebuie achitat potrivit regulilor în vigoare.

Ce costuri are cumpărătorul la achiziția unui imobil

Cumpărătorul unei proprietăți din patrimoniul personal al unei persoane fizice nu plătește impozitul pe transfer datorat de vânzător. El are însă propriile cheltuieli asociate tranzacției.

Un cost important este onorariul notarului pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Suma depinde în principal de valoarea proprietății și de regulile aplicabile serviciilor notariale. Pentru un apartament cu o valoare mare, costul va fi în mod firesc mai ridicat decât în cazul unui imobil ieftin.

La acesta se adaugă costurile pentru operațiunile de cadastru și carte funciară. După cumpărare, noul proprietar trebuie înscris în cartea funciară. Procedura presupune plata tarifului corespunzător pentru intabularea dreptului de proprietate.

Într-o tranzacție pot apărea, în funcție de situație, următoarele cheltuieli:

• onorariul pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare
• tariful pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară
• costul extrasului de carte funciară pentru autentificare
• eventuale cheltuieli pentru actualizarea documentației cadastrale
• costuri bancare atunci când achiziția este finanțată prin credit
• cheltuieli suplimentare pentru contractul de ipotecă și înscrierea ipotecii, dacă există un credit

În cazul cumpărării prin credit ipotecar, bugetul trebuie calculat mai atent. Pe lângă costurile tranzacției propriu-zise pot exista taxe pentru evaluarea proprietății, formalități bancare și autentificarea contractului de ipotecă.

O schimbare importantă introdusă în 2026 privește și situația fiscală locală a cumpărătorului. La dobândirea unei clădiri sau a unui teren, cumpărătorul trebuie să dovedească achitarea obligațiilor datorate bugetului local al localității unde are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz. Verificarea poate fi realizată și electronic, conform procedurilor aplicabile.

Ce trebuie verificat înainte de semnarea contractului

Taxele reprezintă numai o parte din pregătirea unei tranzacții imobiliare. Situația juridică și fiscală a proprietății trebuie verificată înainte ca banii să fie transferați și contractul să fie semnat.

Vânzătorul trebuie să pregătească documentele solicitate pentru autentificare. Printre cele mai importante se află actul de proprietate, documentația cadastrală, încheierea de intabulare și documentele fiscale necesare. În funcție de tipul proprietății pot fi cerute și alte acte.

Certificatul de atestare fiscală are un rol important. Pentru înstrăinarea unei clădiri sau a unui teren, proprietarul trebuie să aibă achitate obligațiile de plată către bugetul local aferente situației prevăzute de lege. Certificatul fiscal local se emite, în condițiile legii, în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și este valabil 30 de zile.

Pentru cumpărător este utilă o verificare atentă a cărții funciare. Aceasta poate arăta existența unei ipoteci, a unor interdicții, litigii sau a altor sarcini înscrise asupra proprietății. Notarul face verificările necesare pentru autentificare, dar cumpărătorul poate analiza situația documentelor încă din etapa negocierii.

După finalizarea tranzacției apare și obligația fiscală locală aferentă noului proprietar. Cumpărătorul trebuie să declare imobilul la organul fiscal local competent, în termenul prevăzut de legislație. Ulterior, proprietatea intră în evidența fiscală pentru stabilirea impozitului local.

Impozitul anual pe clădire și, după caz, pe teren este diferit de impozitul achitat în momentul transferului. Valoarea lui depinde de tipul proprietății, valoarea impozabilă și regulile stabilite prin legislația fiscală și hotărârile autorității locale competente.

Cum îți calculezi corect bugetul pentru tranzacție

O greșeală frecventă este calcularea bugetului exclusiv în funcție de prețul proprietății. Dacă un apartament costă 500.000 de lei, cumpărătorul trebuie să păstreze separat o sumă pentru notar, carte funciară și eventualele costuri ale creditului.

Și vânzătorul trebuie să calculeze suma netă pe care o va primi. Dacă există un impozit de 1% sau 3%, acesta poate însemna câteva mii sau chiar zeci de mii de lei în cazul proprietăților scumpe.

Înainte de semnare este util să fie stabilite separat:

• prețul efectiv al proprietății
• impozitul datorat de vânzător
• onorariul notarial
• tarifele de carte funciară
• eventualele costuri cadastrale
• cheltuielile generate de credit și ipotecă
• obligațiile fiscale locale care trebuie achitate înaintea tranzacției

O estimare poate fi cerută notarului înainte de data semnării. Aceasta este una dintre cele mai simple metode prin care ambele părți pot afla ce sume trebuie pregătite și cine le achită.

Taxele și impozitele pentru vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți devin mult mai ușor de gestionat atunci când sunt calculate din timp. Vânzătorul trebuie să urmărească în special impozitul pe transfer și situația obligațiilor locale, iar cumpărătorul trebuie să includă în buget costurile notariale, înscrierea în cartea funciară și eventualele cheltuieli ale creditului. Cu documentele pregătite și costurile verificate înainte de semnare, tranzacția poate fi finalizată mai simplu, iar fiecare parte știe de la început suma reală pe care trebuie să o plătească.